居抜きとスケルトン、どちらを選ぶべきか。 後悔しないための「4つの判断軸」と、プロが教える選択の正解｜江戸川区で店舗内装をお探しなら株式会社GLORY

居抜き物件

前テナントの内装・設備が残った状態の物件

壁・床・天井の仕上げ、厨房設備、照明、什器などがそのまま残っており、一部または全部を引き継いで使用できます。

イメージ：「前の店の内装が残っている状態」

スケルトン物件

建物の躯体・骨組みだけの状態の物件

床・壁・天井の仕上げがなく、配管・配線も露出または未配管の状態。すべての内装をゼロから設計・施工します。

イメージ：「コンクリート剥き出しのまっさらな空間」

✅ 初期費用を大幅に抑えられる

床・壁・厨房設備などを流用できるため、内装工事費を30〜60%削減できることがあります。浮いた資金を運転資金・設備・広告費に回せます。

✅ 開業までの期間が短い

工事期間が短く、最速で数週間での開業も可能。「空家賃（工事中に発生する無収入の家賃）」を最小限に抑えられます。

✅ 同業態なら設備をそのまま使える

前テナントが同じ業態（飲食店→飲食店、美容室→美容室）の場合、給排水・ダクト・電気容量が既に整っており、設備費用を大幅に節約できます。

⚠️ 設備の老朽化が後から発覚する

見た目はきれいでも、配管の腐食・電気系統の劣化・空調の不具合が隠れていることがあります。工事着工後に発覚すると修繕費が追加で発生し、開業が遅れます。内装業者と一緒に現地調査を必ず行うことが必須です。

⚠️ 前テナントのイメージを引き継いでしまう

近隣の方や常連客に「前の店が閉まった場所」というイメージが残ります。前テナントが悪評を持っていた場合、それを払拭するのに時間がかかります。

⚠️ 異業態の居抜きは「解体＋工事」でスケルトンより高くなる

美容室の跡地に飲食店を開く場合など、動線・設備・配管の位置が全く異なります。既存設備を撤去する解体費用と、新規工事費の両方が発生し、スケルトンより割高になることがあります。

⚠️ 造作譲渡料が思った以上に高い

前テナントの設備を引き継ぐ「造作譲渡料」が数十万〜数百万円になることがあります。交渉や相場感は内装業者のアドバイスが役立ちます。

✅ コンセプトを100%反映した空間が作れる

床・壁・天井・設備・動線のすべてをゼロから設計できます。ブランドの世界観・ターゲット客層に完全に合わせた空間は、集客力とリピート率に直結します。

✅ 設備をすべて新規・適正な位置に配置できる

動線・配管・電気容量を業種に最適化した状態で設計できます。「なぜここに設備があるのか」という非合理な制約がなく、スタッフが最も動きやすい設計が可能です。

✅ 隠れた劣化リスクがない

設備をすべて新規導入するため、老朽化による突発的な修繕リスクが低い。保証期間も明確で、開業後の安定運営につながります。

⚠️ 空家賃が長くかかる

設計〜施工で最低2〜3ヶ月。その間も家賃は発生し続けます。月家賃20万円の物件なら、工事中だけで40〜60万円の空家賃が必要です。資金計画に必ず組み込んでください。

⚠️ 退去時にスケルトン戻しが必要

退去時には「原状回復（スケルトン状態に戻す）」が求められることが多く、解体費用が発生します。閉店時の費用まで開業前から考えておく必要があります。

⚠️ 初期費用が大きくなる

設備・内装のすべてを新規導入するため、初期費用は居抜きの1.5〜3倍になることがあります。資金調達・融資計画を早めに動かす必要があります。

物件内見への同行対応

「この居抜き物件、使えますか？」を現地でプロが判断。設備の状態・配管位置・電気容量まで確認し、費用の目安をその場でお伝えします。

自社一括施工・地域密着

江戸川区を拠点に東京23区全域に対応。自社施工チームのため、見積もりから施工まで一貫して管理。外部職人依存による工期遅延が起きません。

居抜き改修もスケルトンも対応

居抜きの部分改修から、スケルトンのフルデザイン施工まで対応。「居抜き＋要所だけ改修」という第三の選択肢も提案できます。

O.D.Gプラットフォームとの連携

デザインにこだわりたい方は、GLORYが展開するO.D.Gのデザイナー指名制も選択肢。初期費用分割・リースプランにも対応します。